Калининградская область имеет ограниченный потенциал земельных ресурсов. Это обусловлено не только географическими границами, но и ограничениями со стороны силовых ведомств (например ВС РФ) и крупных промышленных предприятий. В то же время вложения в недвижимость и землю частности – очень выгодны для инвестора и застройщика. Типовая доходность при девелопменте не опускается ниже 20% в год. Покупка земли — лучшая тактика прохождения кризисных явлений.
Сделки по земельным участкам крайне индивидуальны и специфичны, инвестиционные параметры зависят от множества факторов.
Большое значение имеет инфраструктурная нагрузка, подтопления и качество земли, удаленность от точек подключения и социальной инфраструктуры.
Но всё же «основная проблема» для инвестора – это завышенные аппетиты собственников и наличие номинальных владельцев за которыми стоят реальные собственники ( которые принимают окончательные решения).
В целом по Калининградской области не используется по назначению более 200 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий и примерно 50 тыс. гектаров земель поселений.
Причём, эти земли взаимосвязаны и их инвестиционная привлекательность зависит от близости к Калининграду или побережью балтийского моря (например, Багратионовский район, Зеленоградский или Гурьевский городские округа, и т.п.).
Это дорогая земля и заниматься сельскохозяйственным производством на ней сложно и не рационально. Вместо её строят коттеджные и дачные поселки, с последующим преобразованием в жилые кварталы.
Например, на территории СНТ, по данным мэрии Калининграда , проживает до 10% (50.000 человек) жителей города.
Инвестиционная стоимость земельных участков в Калининградской области в 2021 году
Побережье (Светлогорск, Зеленоградск (Малиновка, Сосновка, Клинцовка, Лесенково), Заостровье, Пионерский, Сокольники, Куликово, Отрадное, Янтарный, Донское и т.п.) – стоимость от 1 000 000 рублей за минимальный участок.
Участок размером 6 соток в первой линии от моря от 5 млн.рублей до 12 миллионов рублей.
Купить землю в собственность и построить дом на Куршской Косе - сложно, так как это заповедник и девелопмент ограничен федеральным законодательством.
КалининградПродажа земли с инфраструктурой начинается от 5 -8 млн.рублей по рублей за 8 соток. В Гурьевске купить землю под ИЖС можно за 1 600 000 рублей.
Бесплатные земельные участки
Согласно ст. 39.5 ЗК РФ, землю можно получить бесплатно в следующих случаях:
- если гражданин владеет участком более 5 лет со дня предоставления ему земли в безвозмездное пользование при условии, что соблюдался разрешенный вид землепользования;
- если земельным участком владеет многодетная семья или одинокий родитель, воспитывающий 3 и более детей;
Рыночная стоимость земли для инвестора
Существует рыночная и кадастровая стоимость.
Кадастровая и рыночная цены предназначены для разных целей.
Кадастровую стоимость определяют оценщики, привлеченные исполнительными органами власти и используют для определения налоговой базы при начислении земельного налога.
Рыночная стоимость фигурирует в договорах купли-продажи земельного участка.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли
- Транспортная доступность, близость к крупным городам.
- Категория земельного участка.
- Развитая инфраструктура: наличие школ, больниц, аптек поблизости и пр.
- Наличие коммуникаций на участке (газа, электричества и пр.).
- Наличие построек на участке.
- Экологические параметры: наличие леса и озера поблизости и пр.
- Социальное окружение проекта
- Удаленность от промышленных объектов.
Правильно инвестируем в земельный участок
- Стоимость дома составляет как правило 80-70% от стоимости земельного участка. Строительство квартир – выгоднее так как меньше площадь вспомогательных помещений.
- Построен дом на участке должен быть в строго отведенное время.
- Если у Вас дети или Вы распродаете участки под ИЖС – вопрос лечения и обучения резко снижает или повышает привлекательность земли.
- Стоимость жилья и самого земельного участка в разы зависит уровня жизни вокруг него. Никакие бильярд, сауна и даже бассейн ценности объекту не прибавляют.
- ИЖС и СНТ
На дачной земле собственник может начать строительство сразу после получения свидетельства о собственности, плюс у такой земли более низкая ставка земельного налога.
Но существуют два вида собственности на дачные участки: общедолевая и индивидуальная.
Иногда покупатели не уделяют должного внимания этим тонкостям при выборе участка. - Водопровод и канализация в загородном поселке - это не аналог городских систем.
Они более дороги в оформлении и строительстве. Бесперебойная работа зависит от от погодных и природных условий. Плюс - непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание.
Правильно застраиваем земельный участок
Строительные нормы и правила (СНиП)
– это свод нормативных актов, регулирующих строительство.
Планируя возведение жилого строения на участке ИЖС необходимо соблюдать нормы строительства и застройки:
- СНиП 30-02-97. Регулирует «Красные линии» – черту, обозначающая границу между участком и зонами общего пользования.
- Жилой дом должен располагаться в 5 м от улицы и 3 м от проезда и границ между участками.
- Процент мощения участка, допустимый процент, не более 30%.
- СНиП 2.04.02-87 и СНиП 2.04.01-85 регулируют устройство и расположение систем водоснабжения и водоотведения.
Санитарные нормы
- Санитарные нормы ИЖС предполагают что, от жилого дома до границы с земельным участком соседей должно быть не менее 3м;
- Хозяйственные постройки нужно располагать минимум на метр от соседей.
- Деревья от соседей должны быть в 4 м.
Требования пожарной безопасности
- Если дом из камня, либо кирпича (негорючие материалы), то расстояние между жилыми строениями должно составлять от 6 м.
- Деревянные дома и коттеджи должны отстоять друг от друга на 15 м.
- От жилого дома здание бани должно отстоять на 8 метров, от забора со стороны улицы – на 5 метров, от границы с соседним участком – на один метр.
- Возведение капитального забора возможно только после заключения кадастровой экспертизы о границах земельного владения, и не должен превышать 1,5 метра.
- Перед строительством загородного дома необходимо составить его проект и план расположения помещений, самого дома на приусадебной территории и их удаления друг от друга и от границ соседских наделов.
- От дома, где проживают люди, и до ближайшего леса расстояние должно быть более ≥ 15 м.
Садовый участок нормы
- Садовый участок должен иметь площадь минимум 6 соток (0,06га).
- Строгие правила и нормы относятся к расстоянию между жилыми домиками.
- Бетонный, каменный каркас не менее 6 м.
- Каркас из негорючих материалов (кирпич, железобетон) – не менее 8м.
- Замеряется расстояние от стены соседского дома или от выступающих более чем на полметра элементов.
- Также при строительстве дома нужно учитывать расположение красных линий. Расстояние до улицы должно быть не менее 5м, а до проезда – 3м.
- Для соблюдения санитарно-гигиенических норм туалет должен быть не мене 8м от соседа;
- То есть сарай должен быть удален на 12м от жилого дома на участке, а также от всех жилых построек на смежных территориях.
- На участках, размером от 6 до 12 соток разрешено занимать постройками не более 30% площади.
- Высота забора в СНТ ограничивается 2м, если иное не предусмотрено решением собрания садоводов.
Если происходят какие-либо отклонения от норм и правил при застройке, их согласовывают с органами местного самоуправления.
Требования к жилым постройкам
К домам, а точнее их планировке, возведенным на дачных участках в пределах СНТ, предъявляются минимальные требования. Высота потолка на 30см меньше, чем при ИЖС – всего 2,2м. Размеры комнат не регламентируются.
Если вы планируете посадки на своем участке, следует ознакомиться с нормами отступа от границ участка.
Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2011).
Отступы от забора при строительстве дач:- дом – 5 метров от улицы; 3 метра от проезда
- баня — 5 метров
- гараж – 5 метров
- сарай – 5 метров
- Между жилыми строениями– от 6 до 15 метров, в зависимости от материала, из которого они сделаны.
- Между домом и баней – 8 метров.
Сосед нарушил нормы строительства – куда жаловаться?
Если в результате обращения в местные органы власти проблему решить не удалось, остается - суд.
Инвестиции в земли под ТЦ и БЦ
Инвестиции в в земли под торговую недвижимость подразумевают предварительную разработку концепции самого объекта и логистику движения товаро и человеко – потока.
Основные плюсы инвестирования в коммерческие земельные участки:- Это небольшие вложения по сравнению с жильём.
- Эти инвестиции считаются крайне надежными.
- Многофункциональность и Прибыльность в такой ситуации можно зарабатывать на обычной спекулятивной перепродаже земельного участка.
- Низкий уровень ликвидности.
- Чаще требуется достаточно времени для того продажи по цене, приближенной к рыночной.
- Налоговая нагрузка, которую ежегодно должен выплачивать собственник.
- Собственник должен пользоваться своим активом в точном соответствии с целевым назначением.
- Если в будущем запланировано строительство, то нужно собрать сведения о почвах, грунтовых водах и проложенных коммуникациях.